04.09.2014 von Thomas Kohlmann - P!NK IMMOBILIEN

Effektive Wertsteigerungen Ihrer Immobilie

(aus Sicht eines Immobilienmaklers)

Ich werde bei Preisverhandlungen und bei Bewertungen von Immobilien sehr oft von den Immobilieneigentümern damit konfrontiert, dass man doch viel Zeit & Geld in die Immobilie in Form von Renovierungen investiert habe, und deshalb einen höheren Verkaufspreis erzielen müsse.

In den meisten Fällen sind diese Hypothesen falsch, denn eine wirksame Wertsteigerung erreicht man nicht nur durch das einfache Renovieren, wie z. B. mit einem neuen Laminatboden oder mit Malerarbeiten (Tapezieren/Streichen). Diese zu den Schönheitsreparaturen gehörenden Maßnahmen sind maximal werterhaltend!

Für eine Steigerung des Verkaufspreises bedarf es schon etwas mehr: Es muss modernisiert, saniert oder etwas Neues geschaffen werden.

 

Beispielhafte Maßnahmen sind:

-Modernisierung oder Austausch der Heizungsanlage (optional mit Solarunterstützung)

- Schaffung von Freiflächen (Balkone, Terrassen)

- Errichtung von Stellplätzen (Garage, Carport)

- Einbau einer Fußbodenheizung

- Sanierung der Sanitärbereiche (neues Bad, neues Gäste-WC)

- Erweiterung der Wohnflächen (z. B. Anbauten, Dachaufstockungen, Wintergärten)

- Erneuerung der Dacheindeckung mit Wärmedämmung

- Energetische Sanierung mittels einer Fassaden-Dämmung (Vollwärmeschutz)

- Energetische Sanierung mittels Austausch der Fenster (2-fach oder 3-fach-Verglasung)

- Erhöhung der Mieten zur Steigerung des Ertragswertes (nur bei Kapitalanlegern).

 

Solche und ähnliche bauliche Maßnahmen erhöhen in der Regel den Komfort, steigern den Wohnwert, sparen Energie und sind deshalb im positiven Sinne wertrelevant bzw. wertsteigernd.

Allerding muss hier mit gespitztem Bleistift kalkuliert werden, denn die vorstehend beschriebenen Maßnahmen sind mit teilweise erheblichen Kosten verbunden, und auch nicht unbegrenzt haltbar! Von modischen Trends, die man mehr oder weniger erfüllen muss oder will ganz abgesehen. Eine neu eingebaute Heizungsanlage hat eine Lebensdauer von 20, 25, maximal 30 Jahren. Folgeinvestitionen stehen somit auch in Zukunft an!

In der Gesamtbetrachtung sollten sich Investitionen – auch unter Berücksichtigung etwaiger Finanzierungskosten (Fremdmittel) - zu Lebzeiten amortisieren. Andernfalls legt man finanziell entweder selbst drauf, oder man vererbt die Probleme (Sanierungsstau) an seine Folgegeneration. Bekommt man diese Thematik prinzipiell nicht gelöst, wäre damit das Ziel einer potenziellen Wertsteigerung der Immobilie ohnehin vom Tisch.

Schlussbemerkung

Eine immer noch sehr unterschätzte Maßnahme – insbesondere aus dem Blickwinkel der jüngeren Generationen - ist die Schaffung der Barrierefreiheit bei Bestandsimmobilien. Diese Maßnahme ist in vielen Fällen baulich nur bedingt möglich, wird aber immer mehr nachgefragt, denn gerade mit fortschreitendem Alter werden die Menschen immer unflexibler im Hinblick auf Veränderungen im Bereich Wohnen. 

Das Sprichwort: „einen alten Baum versetzt man nicht mehr“ kommt nicht von ungefähr. Tatsache ist, dass nur ca. 4% des gesamten Wohnbestandes in Deutschland barrierefrei ist. Hierin sehe ich für die Zukunft die größte gesellschaftliche, politische und finanzielle Herausforderung im Wohnungsbau.

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